Skep.ru - тестовый сайт

Статьи

Fri, 12 Aug 2011 22:51:13 +0400

Купля-продажа загородной недвижимости

Fri, 12 Aug 2011 22:53:24 +0400

Главная масса предложения на дачном базаре на данный момент — участки в отсутствии подряда либо с подрядом. Из этого можно сделать вывод, собственно на исходном рубеже возведения свежего местечка (как скоро, фактически, и обращается за кредитом основная масса заемщиков) залоговый объект представляет из себя участок территории в отсутствии постройки, а часто — и в отсутствии приближенных коммуникаций.

Как изъясняет Дмитрий Гордов, исправный директор девелоперской категории «Интегра», - «Банки затрудняются провести высококачественную оценку залоговой цены кредитуемого объекта, потому опасности растут, а стремление банка кредитовать снижается».

Удается тупиковая обстановка. Банки любят заниматься обычными и поболее ясными програмками, в том числе и кредитованием новостроек.

Олег Сухов, адвокат первого московского юридического центра, поясняет нежелание банков «отходить от стереотипов» несколькими первопричинами. Дачная недвижимость в различие от городской жилплощади говорят приобретением далековато не 1 потребности. В случае если образуются некие трудности, «клиенту легче не заплатить кредит и остаться в отсутствии особняка, нежели напрягать силы для разрешения трудности», изъясняет Сухов.

Управляющий кабинета «Проспект Вернадского» фирмы «Инком-недвижимость» Сергей Цывин прибавляет, - «Немалая часть посетителей — данное собственники или же «дольщики» бизнеса, коммерсанты, которые не пытаются показывать настоящие прибыли. В банк приносятся справки 2-НДФЛ, где предписано 10 000 рублю за месяц».

Для банков помимо прочего имеет значительное значение тот прецедент, собственно дачная недвижимость постоянно ужаснее и длиннее продается, нежели жилплощади, так как трудоемко расценить настоящую цена объекта. В случае погрешности при оценке цены заклада, присутствия сокрытых повреждений у объекта и т. п. опасности кредитора возрастают.

Коттеджи продаются строй компаниями по разным схемам. Клиент заключает немного уговоров: уговор купли-продажи земляного участка с владельцем — одной организацией и предшествующий уговор купли-продажи грядущего особняка с иной организацией — поставщиком. При этих сделках банки не в состоянии застраховать себя соответствующим образом и они урезаны притязаниями рефинансирующих организаций, ценящих в виде задатка жилплощади.

Владимир Яхонтов, правящий партнер «Миэль — пригородная недвижимость», сообщает о том, что на базаре часты «пакетные предложения», как скоро банк кредитует застройщика местечка и сразу дает клиентам особые ипотечные программы: «Таковой веерный расклад разрешает банку осуществлять контроль весь процесс продаж». В Подмосковье этих местечек, по достоверным сведениям Яхонтова, в пределах 20.

В Столице есть приватные банки, готовые ссужать под адекватные проценты (12% в СКВ) клиентов строящихся особняков. Хотя сумма кредита, в большинстве случаев, не может быть менее $1 миллионов Возможно прийти к соглашению на $0,8 млн и под обеспечение имеющейся недвижимости, хотя тогда уже ставка станет более на 0,5%.

Оценка земли

Fri, 12 Aug 2011 22:54:33 +0400

Оценка стоимости земли

Fri, 12 Aug 2011 22:54:59 +0400

Различают следующие основные виды стоимости земли: рыночную, кадастровую и нормативную. Применяются они в зависимости от того, для каких действий будет использован определенный вид стоимости.

Рыночная стоимость земли применяется при сделках купли-продажи, изъятии земель для государственных нужд, сделках с участием государственной (муниципальной) собственности, внесении в уставный капитал, сдаче в аренду и т.д.
Кадастровая стоимость земли применяется как базовая при расчете земельного налога, арендных платежах, выкупе земли и т.д.
Нормативная стоимость земли в настоящее время применяется в основном в тех ситуациях, когда для земельного участка не определена кадастровая стоимость, т.е. происходит переход от нормативной стоимости к кадастровой.

Рыночную и кадастровую стоимость могут оценивать оценочные компании, соответствующие нормам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В рамках оценочной деятельности существуют и оцениваются дополнительно следующие виды стоимости: инвестиционная и ликвидационная.

Нормативная стоимость определяется, как правило, муниципальными органами.

Оценка права собственности на землю

Fri, 12 Aug 2011 22:55:16 +0400

Расчет рыночной стоимости земельных участков производится в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р.

«Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использование земельного участка».

Оценка земель лесного фонда

Fri, 12 Aug 2011 22:55:09 +0400

Земли, отнесенные к категории «земли лесного фонда» имеют ограничения в обороте и особенности при определении их рыночной стоимости. Рассмотрим основные понятия, которые изложены в Лесном кодексе РФ (принят 29.01.1997г. №22-ФЗ).

Лесной фонд

Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.

Земли лесного фонда

В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.

К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).

К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли)

Леса, не входящие в лесной фонд.

В лесной фонд не входят леса, расположенные на:

землях обороны;
землях городских поселений - городские леса;
землях сельских поселений.

Древесно-кустарниковая растительность

В лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая растительность, расположенная на

землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства;
землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог);
землях городских и сельских поселений, в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов);
(в ред. Федерального закона от 10.12.2003 N 171-ФЗ)
землях водного фонда (на полосах отвода каналов);
землях иных категорий.

Оборотоспособность объектов лесных отношений

Оборот лесного фонда не допускается. Нахождение в обороте участков лесного фонда и не входящих в лесной фонд участков лесов, прав пользования ими допускается в той мере, в какой это предусмотрено настоящим Кодексом.
Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.
Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством.
Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.
Право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке
Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.
Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире.
Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

Группы лесов и категории защитности лесов первой группы

В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением лесного фонда, его местоположением и выполняемыми им функциями производятся разделение лесного фонда по группам лесов и разграничение лесов первой группы по категориям защитности.
В лесном фонде выделяются леса первой, второй и третьей групп.
В лесах указанных групп могут быть выделены особо защитные участки лесов с ограниченным режимом лесопользования (берего- и почвозащитные участки леса вдоль берегов водных объектов, склонов оврагов и балок, опушек лесов на границах с безлесными территориями, места обитания и распространения редких и находящихся под угрозой исчезновения диких животных, растений и другие).
На особо защитных участках лесов может быть запрещено применение рубок главного пользования. Решения о запрещении рубок главного пользования на этих участках принимаются территориальными органами федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства.
(часть четвертая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)
В зависимости от группы лесов и категории защитности лесов первой группы устанавливается порядок ведения лесного хозяйства в них, использования лесного фонда, а также порядок изъятия участков лесного фонда.

Леса первой группы

К лесам первой группы относятся леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.
Леса первой группы разделяются на следующие категории защитности:
запретные полосы лесов по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов;
запретные полосы лесов, защищающие нерестилища ценных промысловых рыб;
противоэрозионные леса;
защитные полосы лесов вдоль железнодорожных магистралей, автомобильных дорог федерального, республиканского и областного значения;
государственные защитные лесные полосы;
ленточные боры;
леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных и малолесных горных территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей природной среды;
леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;
леса первого и второго поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения;
леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов;
особо ценные лесные массивы;
леса, имеющие научное или историческое значение;
памятники природы;
орехово-промысловые зоны;
лесоплодовые насаждения;
притундровые леса;
леса государственных природных заповедников;
леса национальных парков;
леса природных парков;
заповедные лесные участки.

Леса второй группы

К лесам второй группы относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.

Леса третьей группы

К лесам третьей группы относятся леса многолесных регионов, имеющие преимущественно эксплуатационное значение. При заготовке древесины должно обеспечиваться сохранение экологических функций этих лесов.

Леса третьей группы разделяются на освоенные и резервные леса.

Критерии отнесения лесов третьей группы к резервным лесам устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесного хозяйства.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ)

Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, осуществляется:

в лесах первой группы - Правительством Российской Федерации по представлению федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства (за исключением случаев перевода для строительства линейных объектов);

в лесах первой группы при переводе для строительства линейных объектов, а также в лесах второй и третьей групп - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

(часть вторая в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)

Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется Правительством Российской Федерации.

Состав и порядок подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий определяются Правительством Российской Федерации.

При переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, а также при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий граждане и юридические лица, в интересах которых осуществляется перевод, возмещают потери лесного хозяйства. Порядок расчета и возмещения потерь лесного хозяйства при указанных переводах устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением

лесного хозяйства и пользованием лесным фондом

Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в пределах компетенции, определенной в соответствии со статьями 46 и 47 Лесного кодекса (часть первая в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ).

На участках лесного фонда, переданных в аренду или на концессию, при строительстве лесопользователем лесовозных дорог, срок действия которых более двух лет, возведении лесопользователем на срок лесопользования строений и сооружений, пунктов хранения древесины перевод лесных земель в нелесные земли осуществляется в порядке, предусмотренном частью первой настоящей статьи.

В решении федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, указываются место нахождения участка лесного фонда, его площадь, цель и срок, на который осуществляется перевод, перечень разрешенных к выполнению.

При определении рыночной стоимости лесных участков главная особенность оценки состоит в том, что лесной участок оценивается как единый объект недвижимости, в качестве «улучшений» рассматривается лесные деревья.

Продажа земли

Fri, 12 Aug 2011 22:42:23 +0400

Право собственности при продаже

Fri, 12 Aug 2011 22:43:51 +0400

Земляной участок сможет принадлежать господину РФ законно наследуемого владения, бессрочного потребления либо по иному вещному праву. Впрочем, для того чтобы продать территорию, ее собственнику нужно будет оформить на нее право принадлежности. Гражданским кодексом реализация не оформленной в собственность территории воспрещена. Хотя на данный момент присутствует немного разновидностей, при которых таковая реализация все таки станет считаться достойной. Эти все варианты возводятся на основании одной схемы: торговец получает средства за имущество, оформлением которого занимается потребитель.

Доверенность на оформление.

Хозяин земляного участка оформляет на фамилия потребителя доверенность, на основании коей доверенное личико правомочен переоформить территорию. Потребитель при всем при этом имеет возможность заниматься сбором нужных документов, подавать их на обсуждение и получать готовые решения от фамилии торговца. Той же доверенностью имеет возможность оговариваться право доверенного личика сбыть либо презентовать недвижимость опосля получения свидетельства о праве принадлежности.

Предшествующий уговор.

Имеют все шансы торговец и клиент сделать вывод друг от друга и подготовительный уговор. Сообразно данному уговору, стороны обязуются позднее сделать вывод главный уговор купли-продажи. А до его решения потребитель, вновь ведь на основании доверенности, оформляет право принадлежности торговца на территорию.

Соблюдение закона не значит недоступность риска.

Ни 1 из данных разновидностей не противоречит закону. Доверенность собственник правомочен дать хоть какому человеку, как, однако, и сделать вывод предшествующий уговор. Цена участка территории либо здания тогда, когда имущество продается в отсутствии оформленного по закону права принадлежности, в первую очередь ниже, нежели если б недвижимость теснее была оформлена по закону на день реализации.

Стоит отметить, собственно при упомянутых схемах торговец практически постоянно требует на получении наличных средств заблаговременно, до того, как право принадлежности станет оформлено. Потому клиенту идет быть максимально осмотрительным и кропотливо проанализировать вполне вероятные варианты становления событий – данное может помочь ему спастись от риска быть облапошенным.

Покупка земли

Fri, 12 Aug 2011 22:45:16 +0400

договор о купле продаже земельного участка!

Fri, 12 Aug 2011 22:46:12 +0400

Покупка земельного участка как юридическая процедура обычно проходит в несколько этапов. На первом этапе осуществляется заключение предварительного договора, а на основном (втором) этапе – подготовка основного договора к подписанию и его непосредственное подписание.

Предварительный договор подразумевает заключение договора купли-продажи и установление обязательств, как продавца, так и покупателя через какое-то время заключить основной договор покупки или продаже земельного участка, причём на тех условиях, которые определены предварительным договором. И в случае нарушения данного обязательства предусмотрена юридическая ответственность, в чём собственно и заключается главное отличие такого договора от обычной договоренности продавца и покупателя о заключении договора купле - продажи в течение обговоренного времени. Таким образом, предварительный договор позволяет защитить интересы будущих покупателей и продавцов, поскольку обязывает выполнить конкретные условия, которые необходимы при подписании основного договора. Существует особый перечень обязательных положений такого документа, однако заключать предварительный договор, следует у нотариуса.
Как было ранее упомянуто, заключается основной договор на условиях, которые были установлены в предварительном договоре. Таким образом, если обе стороны на стадии оформления данного договора придут к единому соглашению касательно всех условий основного договора, то не возникнет никаких трудностей в согласовании положений этого документа. Достаточно будет перенести их в текст основного договора из текста предварительного договора. Однако в случае несогласования условий основного договора на стадии подписания предварительного договора, то сторонам придётся договариваться о них непосредственно до подписания основного договора.

Потребуется также удостоверенное нотариусом согласие супруга на продажу земельного участка в том случае, если продавец состоит в браке. Если при заключении сделки будет присутствовать супруг продавца, то своё согласие он может оформить у нотариуса, удостоверяющем заключение предварительного договора.

В обязательном порядке в предварительном договоре должна быть включена твердая цена в той валюте, по которой покупается земельный участок. Довольно часто может возникнуть ситуация, когда брокеры (продавцы) с целью экономии на уплате НДФЛ в договор предлагают включить заниженную цену, которая соответствует уровню экспертной оценки конечной стоимости земельного участка. Во избежание этого, указать сначала в предварительном, а потом в основном договоре реальную цену, по которой будет осуществлена покупка земельного участка, поскольку может возникнуть ситуация, что покупатель по каким-либо причинам захочет договор расторгнуть и получить обратно уплаченные деньги, он не сможет получить реальную сумму платежа.

Также следует уделить внимание вопросу о порядке, в котором будет осуществляться оплата земельного участка. Как правило, осуществляется расчет при непосредственном подписании договора. Возможна также рассрочка, но только с юридической точки зрения, поскольку на практике она применяется крайне редко.

Юридические аспекты

Fri, 12 Aug 2011 23:03:14 +0400

При покупке земли обе стороны сталкиваются с определённым риском. Грамотная юридическое оформление сделки позволяет максимально снизить эти риски!

Продажа не оформленной земли

Fri, 12 Aug 2011 22:59:52 +0400

Не взирая, собственно имеющие место быть схемы реализации не оформленной в собственность территории укладываются в законодательные общепризнанных мерок, при их реализации есть большая доля риска для клиента.

Доверенность на оформление и реализацию

Fri, 12 Aug 2011 23:04:21 +0400

Потребитель сможет провести масштабную и доскональную работу по подготовке пакета документов и проведению упражнения дизайна территории, а после этого потерять все. Оказывается опосля получения свидетельства о праве принадлежности потребитель не может быть владельцем территории либо здания, потому что в такой ситуации он реализовывал бы имущество себе. Выступая от фамилии торговца (на основании доверенности) и от фамилии клиента, господин не соблюдает закон. Покупка в таком случае невероятна.

Решений трудности 2. Подписать уговор купли-продажи (кроме того вроде как он обязан быть подписан непосредственно торговцем) либо опосля дизайна права принадлежности сбыть территорию кое-кому из недалёких. А теснее данный человек, к тому же, реализует либо даст имущество потребителю. Во 2-м случае понадобиться израсходовать более времени и средств (нужно будет станет оплатить госпошлину).

Доверенность на оформление и реализацию
Доверенность на оформление права принадлежности
Доверенность на фамилия арбитра
Доверенность и предшествующий уговор

Доверенность на оформление права принадлежности

Fri, 12 Aug 2011 23:04:41 +0400

В таком случае интересы потребителя не застрахованы ничем. В последствии дизайна права принадлежности, которое он осуществит за собственные средства, торговец полностью имеет возможность отрешиться от предшествующих договоренностей. Он просто-напросто имеет возможность отрешиться заключать уговор купли-продажи, и никто не имеет право станет вынудить его данное устроить.

Доверенность на фамилия арбитра

Fri, 12 Aug 2011 23:04:56 +0400

Доверенность, оформленная на третье личико, помимо прочего не отметает неблагоприятного эффекта. Торговец, получив на руки аттестат о праве принадлежности, имеет возможность отозвать доверенность, и арбитр не сумеет реализовать территорию клиенту. Общепризнанными мерками Гражданского Кодекса установлено, собственно личико, выдавшее доверенность, правомочен отозвать ее в каждый эпизод.

Доверенность и предшествующий уговор

Fri, 12 Aug 2011 23:05:09 +0400

Сообразно подготовительному уговору, потребитель традиционно выплачивает часть суммы в счет грядущей покупки. Данные наличные средства – залог – тогда, когда торговец отречется от сделки, обязаны быть возвращены клиенту в двойном объеме. Хотя сущность в том, собственно подписание подготовительного уговора обязует стороны исключительно к 1: к подписанию с течением времени главного уговора. Подготовительный уговор не имеет в виду передачу имущества либо выплату средств. Профессионалы рекомендуют: ежели торговец опосля дизайна права принадлежности отрекся подписывать главный уговор, надлежит обращаться в трибунал.

Подводя результаты, возможно заявить: каждый из законных приемов покупки территории, на которую не оформлено право принадлежности, быть может опасным для потребителя. Потому осуществлять аналогичные приобретения лучше теснее на стадии, как скоро земляной участок или же постройка на нем прошли регистрацию, и эти о ней находятся в Общем казенном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Выписку из ЕГРП торговец должен дать по просьбе потребителя.